買房不踩雷的第一步：徐佳馨談空間、地段、預算與放下執著

徐佳馨

沒有，純粹是合約快到了，再不寫我要出事。2021 年出版社找我出一個線上課，也提議把書一起出，我想反正是同一件事就答應了。沒想到後來法規一直改，我就跟出版社說先別弄，等它告一段落。那段時間我事情也多，就一路拖到去年年底換了新的編輯。編輯說 2025 年的年假比較長，問我能不能撥空寫一寫，我就趁過年寫。原本想年底再出，後來他們想提前，我 6 月底寫完，7 月就送印。

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編輯也幫了很多忙。像我們這種時間被切割的人，切到後來，前面寫的和後面寫的在語法上會有些不一致，讀者不好讀的地方，編輯都幫我們調整過。我自己再加上一些以前整理的資料，覺得還算過得去。

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首購最大的誤區是夢想比較大，要落實，第一個就是坪數，面積到底要多大。很多人想住豪宅，但錢不夠，所以我會提醒大家想想家裡現在幾個人：單身、有對象、結婚，還是有小孩。如果可以，我會建議買到兩房，兩房進可攻、退可守，貸款成數也比套房好一些。有對象或以後要結婚的人，兩房也還能住上一陣子。

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我有個朋友夫妻倆住套房，住了一年半左右就落荒而逃。結了婚，柴米油鹽難免有點矛盾，吵架時套房沒有一個讓彼此冷靜的空間，不是他就是太太去外面的便利商店待著，大多時候是他去。除了空間的壓迫感，相處也會有壓迫感。所以一個人住套房沒問題，兩個人以上空間要大一些，15 到 25 坪是個選項。如果以後有一男一女兩個小孩，也不可能同一間，就得三房。

徐佳馨

確實，這會立刻變成很實在的問題，我覺得最慢到國中，就有必要去面對跟處理。所以在空間上，至少先兩房；首購族可能比較年輕、預算比較少，可以先從兩房開始。如果能一次到位，三房也很不錯，因為買賣房子都會有轉換的成本，能一次到位會比較省錢。

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首購族比較不會想到的是生活圈：你住的地段，跟你現在的工作、家人的生活圈能不能接得上？接得上，住起來抗性就會小一些。最直接的是，我們多數人還是要上班、要討生活，至少上班打卡不要遲到。這些都確認了，最後才是預算。

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早年說的「33 原則」：自備款三成，每個月房貸支出不要超過家庭收入的三分之一。有一段時間貸款很好貸，這個說法還被人家笑；但現在貸款又緊縮，大家發現長輩說的其實有道理，所以這次我又把它放進書裡提醒大家。空間感、地段和財務都張羅好，問題就不會太大。

徐佳馨

這幾年大家比較愛聽刺激、翻車的故事，但很多時候，買房會讓身心安定下來。我有個同學在央行選擇性信用管制之前買房，以價格來說算買在相對高點，但貸款條件很好，利率大概 2.2%。他們家看房看了 12 年：先生工作收入起伏大，疫情時壓力很大；兩個孩子都大了，即使同性別也不太可能擠一間，所以要四房，還要車位，地點也有要求。在臺北市這很難找，房價又一直漲，很心慌。

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屋主是孩子都在外地的空巢長輩。打房之前屋主態度很硬，議了幾次都議不到，房仲提議見面談。聊著聊著我同學哭了，說這 12 年被房東趕來趕去，租房子不能裝潢，東西都放在箱子裡，隨時準備搬家；我去過他們家，真的很辛苦。夫妻都很努力，快 50 歲了，想給孩子一個自己的家。屋主聽完也哭了。很多屋主怕賣給投資客、讓人賺一票，最後就用銀行可以的價錢成交，簽約時兩邊抱頭痛哭。

徐佳馨

那是四十幾年的舊公寓，我提醒他們基本的水電要拉一拉，但不要裝潢得太漂亮，以後要賣不一定加分，如果幸運遇到都更當然很好，至少是一個能安身立命的地方。現在他們說，回家的感覺跟以前租房子完全不一樣。所以我也想說，屋主如果要賣，也讓一讓吧，真的有很多買方是真心想買房子。

徐佳馨

首購族都會有一些執著，對價格、對房型。這次能順利上車，關鍵是放下車位。他們常要長距離往返，一定要開車，但在臺北市，房子加車位的難度很高。我請他們看附近剛好有公有的出租停車位，先租一個，回家先把東西放下，再自己去停車。他放掉那個百分之百的執著，很快就達成了自己的夢想。

徐佳馨

對，什麼都要達標，預算絕對不可能低，這是一定的事情。所以先求有再求好，慢慢再去調整。先買一間你還可以接受的，不要想說一百分，有個七十分，比及格再多一點，我覺得就算是可以接受的。

徐佳馨

還是一樣，趕快去看房子。新青安這件事，市場訊息多到有些根本是假消息。有業者說新青安一宣布，接待中心就湧入大量人潮；但新青安是貸款，要到成屋才會用到，預售屋拿這個來熱信心也太早了。

徐佳馨

我會提醒兩件事。第一，真的去看市場。第二，稍微理解相關規定跟放寬的意義跟內容。以這次來說，其實只是把新青安從七十二條之二的分子拿掉，而新青安只有公股行庫在做，也只給名下沒有房產的人。所以有些業者可能過度樂觀，這樣的價格、這個時間點、這些條件，大家要自己想一想，不要太過度詮釋。