房貸不求人：Cosmo 談怎麼成為銀行眼中的 A 級客戶
信用管制下，怎麼讓銀行願意放款？COSMO 房產小講堂的 Cosmo 談信用扣分與財力加分、股票黃金能否當財力證明、自由工作者的存摺，以及借錢的安全值與現金流。
央行信用管制上路一年多，房貸成了許多買房族最頭痛的事。C.W.C. 邀請財富方舟創辦人、「COSMO 房產小講堂」的 Cosmo，談在緊縮的環境裡，怎麼成為銀行願意放款的客戶。Cosmo 先從槓桿該怎麼看談起，再拆解銀行審核時的扣分與加分項目、股票與黃金能不能當財力證明，以及沒有固定薪水的自由工作者，存摺該長什麼樣子。最後兩人回到風險：借錢的安全值怎麼抓，算利息之外，更要算現金流。
與其猜央行，不如先把自己準備好
重點面對錄音當時仍在進行的信用管制，Cosmo 不花力氣預測政策，而是做最壞的打算、先準備好自己。
C.W.C.
信用管制已經一年多，錄音這幾天央行又要開會。大家每次都在猜政策會怎麼變，你怎麼看待這樣的貸款環境？
Cosmo
我個人認為，每天在那邊預測來預測去，心情會很糟。我的做法是做最壞的打算，先把自己準備好；如果情況變好，就當作撿到，這樣心情會好過一點，反正看事辦事。我也想替央行講句話：網路上很多人罵，但官員要考量的不只是一般人買房的角度，而是整個社會的各個經濟層面，我們還是尊重專業。
C.W.C.
我也認同，央行的重要任務是維持金融穩定。這一年來我只對一句話有意見，就是說要給投資人上一課；獨立機關不應該針對特定族群下論斷。不過，我們還是回過頭來看自己能做什麼。
Cosmo
這點我也認同，不應該針對特定族群，畢竟是人，難免會講錯話。不管政策怎麼走，大家還是要買房子、還是需要辦貸款，與其把力氣花在罵或猜，不如回過頭來看自己，能把哪些條件先準備好。
槓桿是交通工具，用得上就用，別變成依賴
重點Cosmo 把槓桿看成工具，一般人仍可以使用；他也觀察到，錄音前幾個月銀行端的緊縮已有緩和。
C.W.C.
在緊縮的貸款環境下，槓桿還是普通人致富的關鍵嗎？還是該開始去槓桿？
Cosmo
槓不槓桿就是一個工具，跟出門要搭車、騎機車還是坐高鐵一樣。你做得起來、方便、用得上，就可以用它幫你做到想做的事；但任何工具只要變成依賴，就會變成束縛。所以我認為，一般人還是可以用槓桿。
C.W.C.
那實際的放款狀況呢？跟前一陣子比有差別嗎？
Cosmo
以這幾個月來說，整個緊縮的狀況緩解非常多。我們實際跟銀行往來，也協助很多學員辦貸款，感覺水位沒有那麼滿了。因為新青安的關係，五大行庫還是比較滿，這很正常；除此之外，交易量下滑，各大銀行慢慢緩解，陸續有幾家原本限撥的銀行也不限撥了。不動產放款集中度和水位，都回到相對健康的位置。
先別扣分，再用財力加分
重點成為銀行眼中的好客戶，基本功是信用紀錄不扣分；進階則是拿出證明，讓銀行相信你還得起錢。
C.W.C.
即便銀行放鬆了，還是想爭取更好的條件。怎麼樣才能成為銀行眼中的 VIP？有沒有什麼隱藏項目？
Cosmo
先講正常項目：任何扣分的通通不要。像信用卡循環、遲繳這些，只要會扣分就盡量避免，這是最基本的。要加分，就跟你的財力有關：收入證明、存款證明，讓銀行認為你是還得出錢的人。
C.W.C.
再進階一點呢？
Cosmo
再進階一點是資產證明，股票、基金、期貨、定存，或是一間沒有貸款的房子，銀行會比較願意貸給你。再更進階，有些銀行存到三百萬、一千萬，可以取得 VIP 資格，貸款就會更暢行無阻。
股票、黃金認不認？每家銀行規則不同
重點哪些資產能當財力證明，沒有統一答案；Cosmo 的建議是貸款之前先問清楚。
C.W.C.
那黃金可以嗎？實體黃金或黃金存摺，銀行會認嗎？
Cosmo
目前沒聽過銀行願意認實體黃金跟黃金存摺。銀行把它視為投資類的東西，就看那家銀行認不認。像股票也不是每家都認，有的銀行認，有的不認，有的還要你的股票放在他們自己集團的證券公司才認。每一家的遊戲規則不一樣，所以在去貸款之前，甚至還沒打算貸款的時候，就先問清楚。
C.W.C.
如果手上真的有黃金，可以拿去問問看嗎？
Cosmo
有問就有機會，沒問就肯定沒有。只是實體黃金太難認定是不是你的：你可以跟朋友借一公斤來放著，說這是我的，之後再還回去，這很難認證。所以有什麼可以加分的，就盡量拿出來問問看。
C.W.C.
我原本想，黃金存摺也許比較好認定？
Cosmo
我記得之前問過類似的，好像也不太行。不過沒關係，反正都問看看。每家銀行對投資類資產的認定都可能不同，與其自己猜，不如在辦貸款前，把手上有的資產一項一項問清楚。
沒有固定薪水：存摺要有流水，也要有存積
重點自由工作者與自營業者沒有薪轉，存摺就是讓銀行認識你的方式，而且金流要和行業對得上。
C.W.C.
現在很多人不是固定上班，像自由工作者、接案、自營商，沒有固定薪轉，可以怎麼做比較好？
Cosmo
如果你不是在某家公司底下的僱員，存摺就很重要，上面要進進出出。比如擺地攤，今天收到兩萬現金，就去存款機存進去；要用時提兩三千，要進貨時再提十萬、二十萬。每天都有進出，長期看下來存摺是正向往上、健康的，這些都可以認。記得兩件事：一是進出的流水，二是存積。戶頭裡永遠只剩幾千塊，會被歸成月光族；有一二十萬以上算比較正常；有幾百萬，鐵定很好貸。
C.W.C.
除了金流，銀行還會看什麼？
Cosmo
合理性。存摺要看得出來，還要搭配你的行業別，你的 story 要對得上：你是美甲師，就要有美甲師的結構。銀行做久了，有不同行業別可以比對，看你是不是在正常區間。不在區間，承辦就要寫更多報告；在區間，就很好貸過。說到底，就是要讓銀行相信你真的在做這件事。
C.W.C.
也就是讓銀行快速認識你，知道你在做什麼。
有擔保與無擔保：借錢的安全值因人而異
重點債務能加速資產累積，也會放大風險；Cosmo 給一般人的界線，是留在銀行體系之內。
C.W.C.
很多人一聽到貸款就怕，但債務是資產的加速器。但遇到像今年四月川普一出手、全球跟著動的時候，風險也會放大。安全值該怎麼抓？
Cosmo
安全值因人而異，因為要分有擔保和無擔保。一般人能借的大概就是信貸、房貸、車貸。房貸是有擔保，車貸是動產擔保，銀行會控管你能貸幾成，例如六成、七成、八成，等於被管理住了，這也是長期下來一般人比較不會出事的方式。無擔保除了信貸，有人還會去跟其他金融公司、租賃體系，甚至地下錢莊借，那就複雜了。
C.W.C.
所以一般人的界線在哪裡？
Cosmo
我個人認為，一般人不要碰非銀行體系的商品。至少在銀行體系裡，是銀行依你的財務狀況決定借你多少，有一定的比例；銀行又有主管機關的要求，設計上都比較保守，風險相對低。民間機構可以有各式各樣的名目，加個手續費、開辦費，可能超過你的想像。很多人看到寫 3%、5%、6%、7%，就以為真的是那個利率，算下去可能不是這麼一回事。
利息之外，更要算每個月的現金流
重點C.W.C. 提醒利息和還款金流是兩回事；兩人都主張用整個家庭的財務結構來看負債，而不是只看一個比率。
C.W.C.
利息跟每月還款的金流是兩件事，本利攤要看現金流撐不撐得過。我會把月付占收入的比例控制在一定範圍，你怎麼看？
Cosmo
我的見解跟你一樣，看收入跟每月支出的比例，能控管住就非常健康。但這個年代，在大台北本利攤要壓在那個範圍內，我認為偏少，不容易。所以如果是房貸，我會反過來看整個財務結構：扣完每個月固定要支出的，可支配所得還剩多少？至少要有兩成，可以再拿去儲蓄、投資。用整體來看，會比只看負債好。
C.W.C.
每個家庭的負擔也不一樣，這個範圍要怎麼抓？
Cosmo
因為每個家庭的狀況不一樣。你養三個小孩跟養兩個小孩，支出就不同；養三個小孩，支出相對高，怎麼還能承擔那麼大的負債率？所以不能只看負債這一項，要看整個家庭的財務結構，來決定現金流覆蓋率要抓多少，而且剩下來的錢，還要能夠拿去儲蓄、拿去投資。
C.W.C.
每個人的財務狀況和條件都不同，用個案去討論分析，會比較精準。
編輯後記
這場對談的三個重點：第一，Cosmo 把槓桿看成工具，用得上就用，但不要依賴，也不必每天預測政策，先做最壞打算、把自己準備好。第二，要成為銀行眼中的好客戶，先讓信用紀錄不扣分，再用收入、存款與資產證明加分；哪些資產算數、自由工作者的存摺怎麼被看待，各家銀行規則不同，貸款前先問清楚。第三，借錢的安全值因人而異，一般人留在銀行體系內較穩當，而且除了利率，更要用整個家庭的現金流來檢查還不還得起。
這篇文章的來源
依 EP. 293 節目錄音整理的重點對談，內容經濃縮編輯，完整談話請收聽原節目。