把 AI 放進買房與租管：Cosmo 談它能做什麼、還不能做什麼
從丟一個地址拿到評估報告、查漏回覆客戶、代租管訊息，到議價推演，Cosmo 分享團隊怎麼用 AI，也說明格局圖這類不能出錯的工作，為什麼還不該交給它。
Cosmo 在房地產深耕多年，這兩年把 AI 一步步放進團隊的日常：篩物件、寫報告、在修繕現場查漏並回覆客戶、處理代租管的大量訊息，也拿來陪買方推演議價。不過他也直說，AI 是講機率、不是講對錯的工具，差一公分就出事的格局圖，現在還交不出去。以下是他與 C.W.C. 對談的重點，從實際用法談到容錯的界線，再談到新手為什麼更需要先練習問對問題。
丟一個地址進去，幾分鐘拿到物件評估報告
重點Cosmo 用 AI 做的第一件事是篩物件：把過去要來回追問、等人整理的資料，壓縮成一次指令。
C.W.C.
房地產上，你們現在實際拿 AI 來做什麼？先從看物件講起好了。
Cosmo
以前仲介丟一個案子過來，要上網翻實價登錄、等銀行上班估價，或請仲介拉公司資料庫看附近成交，每一項資訊都要一個口令一個動作地去要，自己還得在那邊整理。現在只要丟一個地址進去，它就給我這個案子的評估報告，實價登錄、線上估價、附近的生活機能都幫你查完。以前我可能要等助理整理一兩個小時，現在三分鐘就給我，雖然沒辦法像人整理得那麼完整。
C.W.C.
所以篩案子的速度快很多。不過它一開始就能給出你要的東西嗎？
Cosmo
AI 其實是要訓練的，能不能訓練到符合你要的，需要一點時間。我們在過程中也一直跟它磨合，知道它最後會給我們什麼，才能好好善用它。後來同一套做法也用在給客戶看的報告：挑一個案子，從議價做到工程，把議價的環節、現場拍的照片和收集到的資訊丟給 AI，它就幫我們整理成一份報告。
修繕現場：先查漏，再把師傅的話翻譯給業主
重點在修繕這一塊，AI 先給初步方向，再把現場狀況整理成客戶聽得懂的回覆。
C.W.C.
連壁癌、漏水這種要到現場看的問題，AI 也能幫上忙嗎？
Cosmo
工作人員到現場拍完照，AI 會先給初步建議，甚至告訴你要從哪裡查起，我們的人已經開始用 AI 查漏，老實說我自己也很驚訝。查完之後還有溝通的問題，師傅相對沒有那麼多溝通能力。現在客戶丟了一大串訊息來，他就連同現場狀況一起丟進 AI，它幫忙寫好一段有條理、又顧到客戶情緒的回覆，再傳給客戶。
C.W.C.
這就是為什麼以前會需要統包或設計師，他們的工作其實是把師傅的話翻譯給業主聽。
Cosmo
講得很好。所以如果你是自己一個人做的個體戶，AI 真的可以幫到你以前做不到的事。用在修繕上，它不只能幫忙診斷狀況，還能幫忙回覆客戶，再整理好交給師傅，等於一個人可以多工，不用另外請助理或合作夥伴。
代租管每天幾百則訊息，先讓 AI 接走低階的那八成
重點Cosmo 認為人力該花在需要判斷的問題上，瑣碎的回覆可以先交給 AI。
C.W.C.
代租管每天要處理的訊息量很大，AI 在這裡能做什麼？
Cosmo
代租管的待辦事項一打開，可能就是幾百項各地來的大小訊息，最難的是判斷跟回覆。量太大時人會卡關，明明很簡單的事也卡住。其實八成都是低階處理，人腦該花在高階的事，卻常被瑣事耗掉。比如有人問某件事要去哪裡查，人要先查、複製、整理，還擔心不整理會被覺得沒禮貌，可能三十分鐘就不見了；AI 一分鐘解決，半夜三點傳來，三點零一分就回覆了。我們正在訓練它幫工作人員先處理這八成。
C.W.C.
除了修繕和代租管，你們其他地方也在用嗎？
Cosmo
還有很多。客服的工作也慢慢可以讓 AI 來做，我們在集團的各個崗位上陸陸續續導入 AI，讓工作人員開始試著用它來降低工作負擔，又或者開創新的營收。房地產裡能用的地方其實不少，我們就是一個崗位一個崗位地試。
格局圖還畫不出來：先分清楚哪些事不能出錯
重點AI 講的是機率，不是對錯；能容錯的參考圖可以大量用，差一公分就出事的格局還不行。
C.W.C.
那格局圖呢？你們已經能用 AI 畫出格局圖了嗎？
Cosmo
還畫不出來，沒辦法到那麼精細。AI 某種程度上是機率型的，不是對錯型的。以前我們執行一件事，是把確定對的東西執行到對；AI 為了搶快，大概有九成、九成五的把握就讓你出去了，所以一定有錯誤率。用 AI 的時候要開始分類，什麼可以容錯、什麼不能。不容許出錯的事，就不應該交給 AI，出了事是要賠錢的。
C.W.C.
如果把牆多寬、走道多寬、要擺什麼尺寸的家具都給 AI，它畫得出能用的隔套格局嗎？
Cosmo
所以我認為示意圖是可以的。請它產出空間的示意，你想要什麼材質、顏色或家具，它先給你一個版本參考。這種沒有對錯、只是參考用的，八九成它都能給你，可以大量用 AI，因為它不需要調到一公分那麼細。
AI 陪你議價：推演情勢、列出策略、找價格參考
重點Cosmo 的團隊把自己的議價經驗調教進 AI；依他的說法，它能推演情勢、列出策略，給的資料越多，參考越精準。
C.W.C.
剛剛聽起來是速度和評估。AI 有辦法幫你談價錢嗎？
Cosmo
不能說沒有，但你要給它一套策略，我們就用自己的經驗訓練過一個議價用的 AI 顧問。第一是沙盤推演：屋主可能準備出國、已經買了第二間，或是缺錢，各有各的情境；你把屋主、仲介和你自己的情境丟進去，它可以幫你預判局勢。第二是給步驟：屋主或仲介怎麼樣時你可以怎麼做，它能列出五個可能性，你挑一個適合的，就不會因為沒經驗而卡關。
C.W.C.
那價格呢？面對屋主的開價，它能告訴你大概可以出多少嗎？
Cosmo
第三就是幫你抓出可以參考的價格位置。它會去查實價登錄，看附近成交多少，所以你不用被開價牽著走。你給它的資料越多，例如是公寓還是電梯大樓，它抓得就越精準。這也要看你有沒有訓練它去做市場估價。
C.W.C.
不過有點雞生蛋、蛋生雞：給新手這些資訊，他其實還看不懂。
Cosmo
對，還是需要經驗去綜合判斷。大家都很想得到一個答案式的數字，例如一千萬的房子我買八百八十萬，但 AI 是拿來放大用的。我會覺得興奮，是因為我們看得懂：以前要花三個小時、半天、一天的事，它現在一分鐘內就給出很多戰術，而我們知道戰略在哪裡。
失誤的代價很高：買房是一份長期的財務規劃
重點房子總價高，任何失誤代價都大；C.W.C. 提醒，買第一間房要放進未來人生的規劃一起想。
C.W.C.
對完全沒有經驗的新手來說，AI 還能幫上什麼忙？
Cosmo
我剛剛漏講了第四個，叫做風險控管。它可以根據你所有的狀況，列出來提醒你不要去踩哪些地雷。我覺得這件事對初學者、剛開始買第一間的人來講非常重要，你至少不會被賣方牽著鼻子走，也不會被仲介牽著鼻子走。
C.W.C.
甚至是被詐騙集團牽著鼻子走？房子一旦出錯，代價應該不小。
Cosmo
房子終究是一個高總價的東西，隨便一個失誤，十幾萬都還叫輕傷，不小心就是百萬來百萬去，甚至上千萬。所以在出手之前，能有一套比較完整的評估和風險提醒，先知道自己可能踩到哪些地雷，做決定時會穩很多。
C.W.C.
我很多朋友看個五間、十間就急著買。第一間房要貸款二三十年，每月至少拿走兩三萬，其實是一份二三十年的財務規劃。
通用 AI 太發散，真人顧問又難找：先練習問對問題
重點通用 AI 查得到資料卻沒有焦點，懂房地產的人又難找、很貴；兩人都認為，關鍵在於練習問問題、在能力範圍內試錯。
C.W.C.
現在很多人也會自己用 Gemini、GPT 查房地產，這跟經過調教的 AI 有什麼不同？
Cosmo
自己用 Gemini、GPT，它其實是發散的。不是它不能幫你查資料，而是查出來沒有一個聚焦的東西，也沒有有經驗的人調教過，它根本不曉得你想幹嘛，所以有點像先請一位專業顧問幫你調教好 AI。真人也有局限，要睡、要吃，不可能隨時在你身邊；像我也不可能全臺灣每個地方都熟，我們就熟那幾個區域。
C.W.C.
我們當年剛開始，要找的是真人教練。可是一般人找不到人可以問，找到了又要付錢，常常負擔不起。
Cosmo
懂房地產、自己買過很多間的人，其實沒有時間給你問，他的時間非常昂貴。他能走到這一步，表示受過不少傷，那些都是成本，疊起來幾百萬才是入門。我們是做教育出身的，一開始就想讓大家練習問問題，因為在金錢的世界裡，問對問題很重要。問對了，你會慢慢組織自己的思維邏輯、有自己的見解，再累積經驗值。
C.W.C.
投資不是數學公式，有人性在裡面。問某一檔可不可以買，就像問旅行社這張機票能不能買，對方只能反問你要去哪。
從感興趣的事開始，練出面對 AI 的能動性
重點Cosmo 建議挑一個自己有動力的領域，讓 AI 先幫你做成一件事；這份成功經驗，會讓下一次更願意嘗試。
C.W.C.
在房地產之外，你覺得大家還可以怎麼開始嘗試 AI？
Cosmo
我認為不是去找什麼可以嘗試的東西，而是挑一個你有興趣、有動力的領域，不一定是房地產。前幾天我女兒在看電視，我不想讓她一直看短影音，就拉她來上一堂 AI 課，叫她一直問。後來我提醒她，週末朋友要來家裡玩，每次都玩同一個遊戲不膩嗎？要不要問問 AI 可以玩什麼？她問出一個遊戲，寫出遊戲規則，印出來釘好，臉上那個笑容，就是突然發現這東西原來對她有幫助。
C.W.C.
所以重點是讓她自己先做成一件事，有了那次成功的經驗？
Cosmo
對，建立高峰經驗很重要，成功經驗種進潛意識，以後就更有動力。我們最近一直在談能動性。人的原廠設定是懶惰的，面對 AI 會抗拒、擔憂、恐懼，都很正常；但能動性可以訓練。人生裡能動性越多，下一個新的 AI 工具出來時，你就會自己拿捏，選擇要不要繼續研究它、用它，而不只是抗拒。
編輯後記
這場對談的三個重點：第一，Cosmo 團隊用 AI 的方式，是把查資料、整理報告、回覆訊息這類重複又耗時的工作先交出去，人力留給需要判斷的事；文中提到的速度與效果，都是他自述的使用經驗。第二，AI 講的是機率不是對錯，用之前要先分類哪些事可以容錯，格局圖這類差一點就出事的工作，現在還不適合交給它。第三，AI 給得出戰術，戰略仍要靠經驗；對新手來說，先練習問對問題、在能力範圍內試錯，比要一個標準答案更實在。
這篇文章的來源
依 EP. 348 節目錄音整理的重點對談，內容經濃縮編輯，完整談話請收聽原節目。