六都成交量全面下滑，為什麼高雄、台南跌最多？

信用管制壓縮了全國的成交量，但各地的冷熱並不相同。2025 年六都的買賣移轉棟數全面下滑，高雄、台南減少接近三成，桃園則是六都中跌得最少的。C.W.C. 把這個分化歸因於各地買盤的組成：投資客比例越高的地方，政策一收緊，退得越快；有剛需撐著的地方，韌性就比較好。

六都的成交量成績單

依內政部統計處資料，2025 年六都建物買賣登記棟數和 2024 年相比：高雄市減 31.0%、臺南市減 28.8%，全國則是減 25.5%。C.W.C. 在節目中提到，新北、臺北、臺中也都減了兩成多，桃園約減 18%，是六都裡跌最少的。

C.W.C. 把六都分成三層來看：南部的高雄、台南是重災區；臺北、新北、臺中這些核心都會區是中段班；桃園則相對抗跌。他認為分層的關鍵，在於當地買盤裡投資與自住各占多少。

他認為高雄、台南先前有台積電設廠等題材，吸引不少投資屬性的買盤。投資屬性高，自住的剛性需求相對沒那麼強，當政策不支持投資時，投資者一撤，成交量就跟著消失。

價格也有反應。內政部 2026 年第 1 季住宅價格指數中，高雄市年跌 5.70%，臺南市年跌 4.52%，都比全國的 3.48% 深。不過六都裡年跌最多的是臺中市，跌 6.17%，可見量的跌幅和價的跌幅不一定同步，兩組數字要分開看。

臺北、新北、臺中屬於核心都會區。C.W.C. 說，這些地方有剛性需求，也有換屋需求，成交量比較有韌性。只是銀行整體的放款水位偏緊，加上信用管制，三地的成交量還是減少了兩成多。

價格方面，臺北市 2026 年第 1 季住宅價格指數年漲 0.93%，是六都中唯一年增的；新北市年跌 1.39%，跌幅也比全國小。

C.W.C. 的解讀是外溢效應：臺北買不起退到新北，新北買不起再退到桃園。他在節目中提到，臺北市房價普遍已破每坪百萬，新北靠近臺北的第一圈多在每坪 70 萬以上，部分行政區也出現破百的價格；桃園部分區域還能找到每坪三、四十萬，甚至二字頭的房子。

相對便宜的單價，加上承接雙北外移的人口，讓桃園的成交量比較抗跌。他提到的單價是概略觀察，各區、各案差異很大，實際行情仍要查實價登錄。

他把這幾年的變化看成市場結構的轉換。疫情後到信用管制前，自住和投資買盤都很多，寬限期加上高槓桿，讓不少人衝進場；後來預售屋紅單、買賣契約的轉售也被禁止，投資屬性一步步被拔掉，剩下的主要是真正要住的人，以及政策最支持的首購族。

另一股拉力在股市。C.W.C. 認為房地產政策不支持、台股表現又強，資金往股市移動很正常。在政策沒有大變化之前，他預期以剛需為主的格局會維持一段時間。

第一，這個區域的買盤以自住為主，還是曾經有很多投資客？第二，成交量和價格指數各自怎麼變？量縮得多、價格還撐著，通常代表賣方還不急。第三，如果你是從更貴的城市往外移，新的通勤時間與生活成本有沒有一起算進去？

把這三題放進看屋筆記，再對照內政部按季公布的各縣市住宅價格指數與實價登錄，比只看新聞標題寫的「房市冷」或「房市熱」，更接近你真正要做的決定。

依 EP. 399 節目逐字稿整理，聚焦信用管制後六都成交量與房價的分化，數字已對照內政部統計處與地政司資料。